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买房必须懂的这些专业术语你都知道吗?9大指标淘好房!

来源:     作者:     发布:2021-07-23     浏览:156
专家认为,这些指标关系到日后的居住品质,如容积率过高的小区会使得小区环境太差,车库率太小则导致停车极为不便。因此,我们作为购房者,有必要对此有所了解。

   容积率为2.6%,绿化率达到35%……看着这些专业术语,相信肯定有不少初次购房者似懂非懂,心里犯嘀咕。的确,作为普通购房者来说,平时虽然有可能听说过这些术语,但是否完全了解其中的含义可就难说了。专家认为,这些指标关系到日后的居住品质,如容积率过高的小区会使得小区环境太差,车库率太小则导致停车极为不便。因此,我们作为购房者,有必要对此有所了解。

得房率:不能盲目追高

    一般情况下,得房率是指可供住户支配的建筑面积(即套内建筑面积)与每户建筑面积(即销售面积)之比。其中,套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分,销售面积为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。正是因为公摊面积是一个可变量,因此专家解释说,对于一些分若干期开发的楼盘,一定要注意得房率的变化。

    关于得房率的高低,很多人认为得房率越高越好,包括一些紧凑户型的高层住宅以超过80%的得房率作为卖点,总体来说是没错的,但得房率也不能盲目追高。当开发商和置业者一味追求过高的得房率时,会导致设计房型时压缩电梯间,电梯厅,过道的面积和宽度,使这些公共空间压缩到极限,最终门厅狭小而且走道拥挤,公共楼梯又窄又陡。带来的结果就是住宅品质下降,使用上的不舒适,进出门不方便,也会导致邻里之间的摩擦和纠纷。因此有些较高的得房率,是以损失一定的舒适度换来的。

    因此,当得房率超过合理的比率时,购房者需要注意辨别这样的高得房率是以牺牲居住品质换来的还是设计上的突破。

绿化率:谨防偷换概念

    绿化覆盖程度高达40%!如果这样的楼盘位于寸土寸金的市中心,会不会让人怦然心动?答案肯定是"会"。

    绿化率是开发商会经常提及的概念,跟容积率一样,也是一项规划指标,可简单表述为指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但目前与之有关的概念还包括绿地率和绿化覆盖率,其中绿地率中的绿地是指"居住区用地范围内各类绿地",主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,因此,树的影子也可算入绿化覆盖率,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

    但是有业内人士指出,少数开发商在宣传时只提绿化覆盖率或者绿地率,因为通过一些技术上的处理,均能得到不错的效果,但实际上绿化面积到底有多少,则避而不谈。因此购房者在如果要真正小区的绿化程度,除了要询问绿化覆盖率之外,还要了解规划绿化面积的大小。

容积率:尽量避免高指标

    容积率是一个地块的总建筑面积与总用地面积的比值,比值越小,意味着这个地块容纳的建筑总量越少,人均用地面积越多,居住品质就会越高。比如一个地块占地占地面积3万平方米,规定最多可建造6万平方米的建筑面积,那么较大容积率就是2.0。每一宗地块出让的时候,政府都会根据其功能、位置、人口密度等因素对容积率进行明确的限制。如在大城市、市核心区域,地块容积率就会较高,在中小城市、郊区则相反。

    容积率是一个明确的指标,开发商无权随意更改,它主要反映了一个地块的居住密度。一般而言容积率越低越好,比如别墅、排屋地块的容积率大多在1.0左右。专家建议,购房者一定要选择选择在适当的区间内选择容积率,如多层不超过3,以小高层居多的小区在4左右,而高层为主的小区不能超过5。

车库率:必须满足基本需求

    对于车库率这个问题,估计不少购房者会在有意无意之间给忽略了。但这种疏忽可能会给日后的生活带来不便。

    对于居住小区配建的停车位数量而言,通常的规定是:车库(位)数大于小区住户户数的50%。若住宅小区档次较高,住户对停车位的需求会更高。别墅类住宅车库自带,每户拥有车库率达到100%及以上。

    专家提醒说,在了解车库率时,一定要了解清楚具有独立产权的车库数量和由人防工程改建而成的地下车库数量。具有独立产权的车库可以购买,由人防工程改建的地下车库只能租赁。

    买房时常见的各种指标,确实难住了不少初次购房者。为此特整理出常见的9大指标,供大家参考。

9大指标淘好房

    1需重视:楼间距

    楼与楼之间的距离越大,品质就越高,私密性就越好。许多楼盘的沙盘模型并没有呈现出实际的楼间距,所以,要仔细询问。

    2不可忽略:车位比

    对于一般的小区,车位比达到1:0.6就可以了,如果是高档别墅一般要在1:2以上才够用。

    3易混淆:绿地率与绿化率

    绿地率与绿化率是不同的概念。一般小区的绿地率不能低于30%。有的开发商喜欢说“绿化率”,是因为绿化率的计算相对模糊。

    4需了解:进深

    现在很多户型的进深都在12米以下,这个数字比较合理。一般来说,板式多层或小高层住宅的进深在10.5米至12米之间比较理想。

    5相关:得房率和公摊面积

    一般多层得房率在80%以上,高层由于电梯间和消防通道面积大,一般在70%左右。一般来说高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18~0.26之间,多层公摊系数在0.11~0.16之间。

    6需关注:开间

    开间就是采光面,当然是越开阔越好。一般两室一厅80平方米左右的住宅,其客厅开间较大不可超过3.9米;120平方米的住宅,客厅开间在3.9米至4.2米之间。

    7需计算:赠送面积

    购房时大都会有一些面积是赠送的,如:阳台。阳台分封闭和半封闭两种,封闭阳台要全部算面积,半封闭阳台只算一半面积,半封闭阳台越多越超值。

    8易忽视:层高

    现在一般商品房的层高是2.9米,如果减去板楼及地砖等的厚度,有2.7米的净高也就不错了。如果是跃层或复式,层高的指标就更重要了。

    9常见:容积率

    能否住得舒适,首先看容积率。容积率越低,舒适度越高。一般情况下高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3。