文/ 李惠琳 编辑/ 钟黛 谭璐

楼市持续降温，贝壳找房有点扛不住了。

10月11日，消息称贝壳找房开启裁员，上海研发团队全员被优化，补偿为“N+3”。贝壳找房官方回应，对上海地区金融等部分业务进行调整，涉及员工优先提供内部转岗机会。

人员收缩是可以预判的。

今年5月以来，多数热点城市收紧调控政策，二手住宅市场成交量持续下滑。易居数据显示，9月，11个热点城市二手住宅成交量仅为4.3万套，同比跌45.5%，新房销售也大幅下降，而贝壳的收入主要来自房屋交易佣金。

于贝壳来说，正走到创业来的至暗时刻。风光上市的14个月来，股价一度跌破发行价，市值相比高峰期缩水七成。

寒冬不期而至，贝壳找房迎来周期性拐点。

交易转凉

贝壳找房上线，满怀雄心。

2018年，创始人左晖在链家基础上，表态要不惜一切代价做成平台，“希望这个平台上达到100个品牌，有一个链家还有其他99个。”

贝壳前员工陈晨告诉《21CBR》记者，相比其他中介品牌，贝壳的优势在于两个：

一是真房源，交易价格明确，贝壳只有在收到业主委托书以及房产证、身份证的文件后，房源才能在外网展示，且报价须依照其测评大数据价格，上下浮动不超过4%。这对意向买家很有吸引力。

二是经纪人的ACN合作网络（Agent Cooperate Network），其将服务链条拆分为不同环节，每个环节参与的经纪人，都可获得相应的佣金收入。

新模式下，房源共享、联合销售、佣金分成，分散的中介和服务商涌入贝壳，网络持续膨胀。

截至2021年6月30日，包括链家在内，贝壳连接门店达5.29万家，连接经纪人达5.49万人，新经纪品牌超265个。庞大的加盟及合作门店，也带动GTV（交易额）大幅增长。

2021年上半年，贝壳总GTV达2.29万亿元，营收达449亿元，净利润为31.4亿元，三大指标涨幅均在64%以上。

上升势头，在年中戛然而止。

伴随二手房指导价等政策密集发布，热点城市交易迅速转凉，单单6月份，贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。

2021年二季度，贝壳二手房营收为96亿元，同比仅增4%，与这种疲弱对照的是，一季度的收入同比增速高达202.1%。

交易量迅速转淡，部分门店已支撑不下去。

“最近几个月，门店都没有签到单。”一位深圳贝壳中介小谭告诉《21CBR》记者，当地不断有德佑、糯家等加盟门店关闭，经纪人出走转行。

来源：猩猩淘房记

《21CBR》记者注意到，推行二手房指导价后，原来交易价不再向外网展示，贝壳下架了限价区域的大量房源，未下架房源也不再显示成交价，只有通过中介在内网才能查询。

在陈晨看来，贝壳由交易价线上“引流”的能力下降，对于外网的价值大大削弱，后续只能靠线下服务来争夺客源。

新房失速

贝壳着力培育的新引擎，也在失去动力。

二手房是链家的起家业务，GTV一度占比超过70%。近年，房企“三道红线”压顶，去库存需求急迫，贝壳新房业务迅速起量，业绩贡献加大。

2020年一季度，贝壳新房交易服务营收首度超越二手房，此后营收持续领跑，2021年二季度已增至139亿元，总营收中占比约60%，且增速同比增长31.9%，贡献了增长的主力。

小谭告诉《21CBR》记者，所在门店的全部重心都在新房上。

然而，新房业务的利润带动作用受限。

2021年第二季度，贝壳新房GTV为4983 亿元，大量由关联代理和其他销售渠道拉动，为此贝壳向外部渠道支付的佣金分成达94亿元，同比大增51.4%，占总营收成本的一半。

更要命的是，市场观望情绪下，新房交易也陷低迷。

2021年国庆假期15城商品住宅销售情况一览

58安居客房产研究院数据显示，55个城市9月新房成交量出现同比下滑，下滑幅度平均达47%，接近腰斩。

政策威力还在延续，无论新房或者二手房，成交量的预期均不乐观。以深圳为例，今年9月二手房成交1765套，12年来首次跌破2000套。

“限价区域成交量会非常惨，有腰斩的可能，其他区域能分流一点客户，也不会太多，现在是观望情绪浓厚。”陈晨认为。

蛋糕变小，贝壳的对手在变多。

不想被抽佣的开发商已在自建平台，万科、碧桂园等纷纷成立官方房屋交易平台，一定程度会削弱贝壳的力量。

大势不利，贝壳在滑入更冷的寒冬，其已预警第三季度收入，将同比下降约24.6%至29.4%。

中介业务之外，贝壳正在开拓金融服务、装修等新业务，比如在家装领域，先是上线自营被窝家装，入股数个家装公司，7月又斥资80亿元收购圣都家装。

新业务未有太大体量，第二季度，家装在内的新兴服务和其他服务营收入为6.6亿元，占总营收的比重不足3%，无法有效平滑交易量下降的影响。

据陈晨透露，除了优化调岗，贝壳在加强成本控制，广州德祐在做积分制，开始淘汰低效门店，链家业绩亏损的门店会合并，经纪人几乎全是零底薪。

江湖有变

除了地产的周期性因素，市场对贝壳的悲观情绪，也源于政策“靴子”落地的不确定性。

8月初，网传“房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”，引发地产中介收入将大降的猜想；紧接着，8月中旬，杭州官方上线“房东直售”功能，二手房“消灭中介”的思路引爆网络，贝壳股价次日应声大跌14.86%。

9月7日，深圳官方也通知，将推出房屋交易“全程网办”，二手房可自助交易。

贝壳CFO徐涛特意公开回应，没有收到限制住房交易佣金费率的信息。

据公开数据，今年上半年，新房佣金率基本稳定，只是二手房的佣金率在下降，由2020年上半年的1.61%下降至1.49%，据称是加盟店和第三方门店的数量不断增多所致。

二手房交易绕过中介，其实不太现实。

中原地产首席分析师张大伟认为，公共平台上线房源信息，仅是二手房买卖最基础的环节，普通购房者买房，涉及看房、选房、谈价格、签约、过户、贷款、交付等一系列复杂过程，依然要中介发挥作用。

“中介的核心价值在于保证双方交易的安全，以及各种各样的服务。”在陈晨看来，经纪人能提高交易效率，解决买房事后保障问题，杭州这类官方平台，只是一个房源展示的窗口，“没人去服务”。

去中介很难，贝壳的商业模型依然稳固。然而，这些举措之下，监管层也有敲打之意，贝壳等中间商或迟早纳入到监管框架。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是自上而下的顶层设计，楼市调控应该演进到这样的精度上，上海、成都、西安等交易热点城市，都在准备推出类似平台。

其实，贝壳未必真的惧怕未来1-2年的下行周期，链家创业的20年历史证明，每次周期性严冬过后，熬死了一批中小玩家，而它总在变得更大。

这种情形依然可能重演。

比如，根据公开数据，上半年，存量房市场交易额同比增长41%，同期贝壳存量交易GTV同比增长70.1%；全国新房交易额同比增长39%；贝壳新房交易GTV同比增长70.7%。

贝壳固然有短期挑战，市场份额却在持续扩张，仅在第二季度，其网络便新增4152家门店、2.3万经纪人。也许，越是世道艰难，会有越多的独立品牌向其靠拢。

唯一不同的是，地产江湖，管制不断精益化，巨头不再能自行制定规则。后左晖时代，这是贝壳遭遇的最大变数。

(文中陈晨、小谭为化名）