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媒体评:难涨也难跌的房价中 蕴藏着风险

来源:     作者:     发布:2017-12-20     浏览:482
[提要]防范化解重大风险是明年“三大攻坚战”中的重要一战,房地产是防风险的重要领域。目前难涨也难跌的房价走势蕴藏着风险。而要改变这种状况,需要逐步使货币和融资环境真正、全面地收紧。

       12月18日,国家统计局发布了“2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示,15个热点城市中,有11个的新建商品住宅价格指数低于去年同期。这显示热点城市以“四限”为主要措施的房地产调控取得了一定成效。但是,数据也显示,房价其实并没有完全进入下降通道,而是在波动之中保持上涨和下降两种可能性,包括实行严厉调控措施的热点城市都是如此。

    具体来看,当前的房价走势有两个特征。今年以来一直都是这样,而11月则比较明显。

    其一,热点城市和非热点城市之间的房价走势分化。11月,一线城市(都是热点城市)新建商品住宅和二手住宅价格继续环比下降,但二线城市和三线城市(多数是非热点城市)则都是环比上涨,而且涨幅扩大。其中,二线城市新建商品住宅环比上涨0.5%,这是一个比较大的涨幅。11月有9个城市的新建商品住宅价格环比涨幅不低于1%,而9月和10月分别为0个和1个,这显示非热点城市房价又有加速上涨的迹象。

    其二,热点城市房价难以持续地、真实地下行。8月和9月,15个热点城市的新建商品住宅价格无一环比上涨,环比下降的分别有12个和11个。10月,有3个环比上涨,环比下降的为9个。11月,环比下降的个数继续减少为7个,而环比上涨的个数增加到4个。可以说,热点城市的房价在严厉调控措施的“打压”下,仍然显得很“顽强”,一有机会就上涨。目前热点城市房价是难涨也难跌,难涨是因为限购、限售等措施限制了流动性,更有限价直接压住房价;难跌则显示,虽然表面上的需求和价格都在下降,但潜在需求并没有真正收缩。如果没有限价,热点城市房价上涨的可能性比较大。

    形成房价走势分化和热点城市房价难跌这两个特征的主要原因,是进入房地产市场的资金仍然比较充足。由于“因城施策”和去库存的要求,房贷等房地产融资并没有全面收紧,以鼓励人们在非热点城市购房。11月末住户中长期消费贷款(主要是房贷)余额同比增长24%,虽然比去年的增速慢了很多,但仍然非常可观。热点城市的房贷受到了一定限制,但在整体融资环境比较宽松(主要是对家庭部门)的情况下,资金采取迂回的方式进入房地产市场,例如通过消费贷款。11月末住户短期消费贷款同比增长了41%,今年前11个月的增量达1.95万亿元,其中有相当一部分进入了楼市。因此,热点城市的潜在需求也没有因为限贷而受到全面抑制。

    我们还可以从两组数据观察房地产市场的资金情况。1-11月份,在房地产开发企业到位资金中,个人按揭贷款下降1.6%,但定金及预收款增长15.0%。由此可见,房贷虽然受到了限制,但购房资金仍然比较充足,其中一部分来源于消费贷款等融资方式。另外一组数据是土地购置面积和土地成交价款的增长率,1-11月分别增长16.3%和47.0%。由此可见,开发商也“不差钱”,而在较为充裕的资金的支持下,他们对房价上涨很有信心。

    可能有人会认为,热点城市房价难涨也难跌、非热点城市房价温和上涨是一种比较理想的状态,因为这看起来是实现了房价基本稳定,房价既没有快速上涨吹大泡沫,也没有快速下跌使泡沫破灭。但实际上,这并不是房价基本稳定的状态,而是多空对峙僵持的局面。经过一段时间的僵持之后,房价的走势就会明朗起来,如果房地产市场的资金仍然比较充足,房价就会挣脱调控措施的抑制较快上涨。这种情况很有可能会在明年上半年发生,那时房贷额度会恢复,调控措施则可能有所放松。但房价继续较快上涨是有很大风险的,将很快就转化为房价下降的势能,而且可能引发连锁反应而使泡沫破灭。

    防范化解重大风险是明年“三大攻坚战”中的重要一战,房地产是防风险的重要领域。目前难涨也难跌的房价走势蕴藏着风险。而要改变这种状况,需要逐步使货币和融资环境真正、全面地收紧。

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