智信评估

关于大宗房地产咨询评估的思考

来源:国策天津      作者:阮宗斌     发布:2016-08-23     浏览:381

 摘要:随着中国经济的发展,大宗房地产交易越来越频繁,大宗房地产交易引起的咨询、评估需求也越来越多。大宗房地产交易涉及金额巨大,专业性很强,往往需要经验丰富、非常专业的估价师才能满足委托方的需求。但是大宗房地产又不仅仅只需要评估。大宗房地产从投资机会选择到交易实现以及日后的运营过程中,存在巨大的专业咨询需求和日常评估需求,这不是一两名估价师就能胜任的,更多时候需要数名不同专业领域专业人士组成的团队共同协作才能够完成。如何在做好日常评估需求的同时,把估价业务延伸到咨询领域,提供专业的估价咨询服务,大宗房地产是一个很好的切入点。

关键字:大宗房地产 咨询 评估

大宗的房地产交易一直是机构投资者、基金乃至超富阶层青睐的对象。2014年天津大宗房地产累计交易规模达34.5万平方米,交易额33.42亿元。2014年年上海散售写字楼成交面积仅43.3万平方米,环比下跌近45%;而大宗交易表现活跃,从2012年占比33%增加到占比54%

2015年经济形势低迷,商业地产问题频出,价格下跌,也给各大投资者创造了逢低吸入的好时机。国内外的量化宽松环境,使得资金需要寻求稳定的出处和回报,大宗房地产将是个较好的投资选择。同样的,伴随着大宗房地产的交易,必然存在交易前后的房地产投资机会选择、可行性分析咨询、交易价格评估、融资评估以及招商策划等一系列房地产评估咨询的业务需求。

一、大宗房地产咨询评估的业务类型

衡量是否属于大宗房地产关键指标是价值量大小。笔者没有找到大宗房地产的确切定义,不过通常把交易价值在5000万元以上的,可称为大宗房地产的交易。根据实际市场交易的情况,大宗房地产的交易多在亿元以上。

大宗房地产价值量很大,在实际操作过程中往往需要更为慎重的前期调研和融资介入。因此大宗交易的程序比普通散售、小型房地产交易更为复杂。

如果按照大宗房地产交易程序进行划分,可以分为如下环节:

从上面的交易流程图分析,基本上各个环节都有房地产评估或专业咨询的需求。

1、投资咨询

一般在投资的前期阶段即投资机会选择和交易成功之后的定位、策划时会需要到专业的咨询,有些是客户自己完成,有些是委托为专业机构。投资机会选择,更多的是给投资者提供投资方案比选、专项市场调研分析,供投资者决策使用。定位、策划咨询则是为投资者提供房地产定位策划、招商方案、租金压力测试等咨询性服务。

2、融资评估

大宗房地产至少有两次的融资评估需求:在项目投资前期的融资早期介入和项目交易之后的常规融资。正常情况下,大宗房地产的交易背后都有财团、资产管理公司或是基金公司等金融机构给予贷款资金支持,这些资金都是在早期介入,即在项目交易之前就已经沟通完毕,评估需求则在项目交易之前完成,甚至在谈判之前就已开始。而交易之后的正常融资则属于传统融资范畴,一般多是抵押融资,也可能有信托或基金介入。

3、交易评估

进入交易谈判环节乃至交易结束,双方都会找评估机构进行价格评估,作为谈判的基础。评估结果可能作为交易的最终结果,也可能与最终交易结果相差甚远。此时很有可能两家评估机构会作为各自委托方的谈判代表出席,协助谈判。

4、处置评估/退出评估

若项目运转正常,投资者达到预期投资收益目标,找一个合适的时机退出,将该房地产转让给下一个投资者。此时进入新循环。如果项目运转出现问题,很可能需要处置变现或重组,那么评估也是必须的。

二、大宗交易房地产咨询评估的适用方法

1、传统评估的适用方法

一般情况下,融资、交易和处置时评估所采用的方法基本上相差不大,属于传统的业务,根据各自估价目的,按照规范要求,选择适用的估价方法即可。大宗房地产多属于收益型房地产,因此收益法是主要方法之一;根据市场情况,有时也可以采用市场法;如果条件具备成本法可以作为辅助方法之一。估价目的不同,估价师立场不同,估价方法的适用性分析也不同。

2、咨询评估的适用方法

投资机会选择、定位策划、招商方案、可行性研究等咨询类评估,则相对更灵活一些,但是用到的分析方法则比传统估价要多很多,适用的原则也不尽相同。咨询类项目更多的是以市场调查为主,需要更充实的数据支撑和分析判断,对于估价人员创造性的要求高于合规性的要求,要求具有更广博的知识结构。至于估价方法,更多采用市场法和现金流量折现法(收益法)。咨询类项目最后都涉及到利润和报酬率的计算,因此现金流量折现法是必不可少的方法。

不同的咨询评估有各自的侧重点。投资机会选择更侧重于财务净现值、内部报酬率、投资回收期等投资参数的比较,是以方案比选为主的咨询评估。定位策划则以具体的市场分析、调研为支撑,进而进行合理定位(或是重新定位),并根据定位前后的收益情况、增值情况进行对比分析,主要涉及现场调查法、问卷调查分、综合分析法等等。招商方案的咨询评估,是结合企业的项目价值最大化或其他方面的要求,根据不同情况下的招商方案进行财务测算,进而将方案进行对比,供委托方最终决策使用。可行性研究方案则贯穿整个过程,可粗可细,而且针对于不同的使用用途,可行性研究报告也有不同的侧重点,而上述提到的定位策划、招商方案等均又可以作为可行性研究方案的一个专项调研报告。

三、大宗交易房地产的特点

大宗房地产有可能是一个建筑规模较大但无法分割转让的商场,可能是数百套拥有各自独立产权的商铺组成的商业街,可能是一栋写字楼,也可能是工业地产。

总体而言,大宗交易的房地产具有如下特点:

1、价值量大。价值量大是大宗交易的明显特点,一般动辄上亿、甚至数十亿。如下表:


2、建筑规模大。大宗房地产动辄数千平方米至数万平方米(如上表),而散售、小型房地产可能只有几十平米。

3、可改造性强。大宗房地产由于规模较大,具有有更大的改造、调整空间。无论是整栋写字楼/商场,均可以根据写字楼的情况进行整体的重新定位、租户调整、内部装修、设备更新等等,而单套的写字楼/底商则无法做到。

4、供需不平衡。大宗房地产的交易大多集中在市区的繁华地段,属于成熟的区域。此类区域基本以存量供应为主,新增供应相对较少。

5、吸引力强。大宗房地产由于规模较大,本身具有强大吸引客流的能力。很多还是地标性建筑物。

6、交通便捷度好。通常情况下,大宗房地产位置好,道路通达度及公交便捷度高。

7、整体单价低。大宗房地产由于资金需求量大,参与者少,虽然总价高,但是平均单价却很低。此处的整体单价低仅仅是对于新建项目而言,如果是已建成并经营稳定的项目而言则不然。已建成并经营稳定的项目一般很少以项目名义转让,多以公司名义整体转让,转让的不仅仅是房地产本身,还包括企业所有的工作人员、资产、以及现有的客户群体资源等等。以天津国际大厦为例,国际大厦建于1991年,建造年代较早,但经营维护很好,租金水平及入住率一直是天津最高的,2010年时转让总价为7.8亿元,总建筑面积52000平方米,平均单价15000/平方米,而周围新建甲级写字楼售价在15000/平方米左右。

四、影响大宗房地产变现的因素

   房地产的特点之一就是流动性差、变现能力差,而大宗房地产交易金额巨大,流动性非常差,投资回收期很长。正因为如此,在投资大宗房地产的时候,必须综合分析影响大宗房地产变现的各个因素,保证所投资的房地产具有较高的变现能力,降低投资风险。总体来说,房地产变现情况要调查如下因素:

1、市场因素

市场因素往往是大宗交易的基础。散售房地产由于市场参与者众多,且价值量小,无论经济形势好坏,基本上都存在交易,而大宗房地产则比较极端。

在经济形势上行时,市场参与者对未来比较乐观,是大宗交易最为活跃的时候。此时,供给很难迅速增加,但是需求比较旺盛,是大宗房地产较容易出现溢价的时候。

当经济形势恶化的时候,市场参与者大多比较悲观,市场就会很惨淡,有些年份交易基本为零。此时供给已经形成,但需求却迅速消减,有些已经签约交易的项目也可能出现违约,甚至形成烂尾。

2、区位因素

   在投资机会选择时,区位因素是比较重要的环节。大多数买家倾向于在繁华区域购置大宗房地产,因此市中心的核心区域是首选之地。反之,当大宗房地产需要转手变现时,区位因素也是考虑的重点。区位的好坏,将影响未来房地产的变现速度、变现价格,也影响到此次投资的最终收益水平和回报率。

3、权益因素

   在项目谈判时,权益因素是买方十分关注的,权属无瑕疵的房地产是很受欢迎的。如果权属存在瑕疵比如划拨土地、出让年限过短、主力租户的租约太长租金太低又难以解约等等,那么势必影响房地产的价值。大宗房地产的买家大多是外资、基金或是其他财团,对这样的买家而言,有瑕疵的项目会加大项目的操作风险,比较容易遭受到排斥。因此在交易之前,他们会要求卖方先把权属理顺,直至无瑕疵才会完成交易。

4、实体状况

实体状况是决定大宗房地产最终是否投资的关键性因素之一。根据尽职调研的情况,大宗房地产的设计水平、通用性好坏、改造难易程度、设备运营情况、分割是否容易实现、运营费用高低等等,都将决定该宗交易是否可行。以商场为例,受电商冲击,目前商场是重灾区,经营惨淡,因此未来商场必须重新改造、重新定位、调整业态结构以求重现辉煌。但是有些商场设计落后,功能过时,柱网过密,改造难度很大;有些商场网络容量不够,难以增容,无法满足目前的顾客要求的高速网络需求。

以改造难易程度为例,设计先进的商场不仅可以作为商场使用,也可以改造作为办公使用。潘石屹把光华路SOHO商场改造成SOHO3Q,用于办公,这就对商场的设计和配套设施是否先进提出考验。商场是一个开放的空间,不涉及隐私;而办公涉及企业机密,需要私密的空间、互不干扰的环境,需要更多的隔断,对电力设施、中央空调、消防喷淋、电信容量及稳定性的需求远高于商场。

五、结论

大宗房地产涉及资金量巨大,买方势必会对影响变现的各个因素进行逐一调查、分析,以及目前的定位是否合适,如何发现和挖掘其价值潜力,适当时机利用金融杠杆……这些都需要专业的房地产估价师参与其中,提供专业服务。笔者认为,估值看似简单,但是真正要评估一个大宗房地产的市场价值,还是需要做好充分的市场分析、实体状况调研,深度挖掘估价对象的潜在价值空间,才是真正高水平的专业服务。

 

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