随着经济的发展、土地使用制度以及住房制度改革的推行，我国房地产开发已逐步走向市场化和产业化，房地产投资规模逐年扩大，作为房地产投资主要资金来源之一的银行房地产开发贷款的规模也随之不断扩大, 仅深圳地区，2009年5月、6月、7月的房地产开发贷款余额分别为 984亿、1002亿、949亿。而随着国家宏观调控政策的有效实施和逐步深入，房地产业和房地产信贷业务中所隐含的风险也越来越受到关注，为防范金融风险，促进房地产信贷业务快速健康发展，金融监管机构加强房地产信贷管理的各种措施陆续出台，其中对房地产开发贷款实施严格的项目化管理，房地产项目评估也越来越受到商业银行的重视。

那么，何谓房地产开发项目贷款？

房地产开发项目贷款是指商业银行向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款，属于固定资产贷款的范畴。房地产开发项目贷款的实质为项目融资，是以项目收益作为贷款保障的，其对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。

金融机构对房地产开发项目发放贷款时，首先要考虑的是投放贷款的开发项目能给金融机构所带来的效益的大小，其分析和研究，可通过房地产评估咨询机构所撰写的房地产开发项目贷款评估报告和房地产抵押估价报告来实现，但房地产抵押估价报告只能为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，无法反映房地产开发项目内部资金运转情况、开发企业目前的财务状况，以及在现有条件下项目建设能否持续建设并达到正常的盈利等情况，而房地产开发项目贷款评估报告一定程度上可以弥补房地产抵押估价报告的不足。

房地产开发贷款项目评估是贷款银行在拟贷款项目的前期可行性论证的基础上，运用定量和定性的分析方法，对借款人的资信、项目的概况和背景、项目市场定位的合理性、项目总投资与资金来源、项目的财务效益、项目的银行效益与风险防范等作出全面的、系统的评价，对项目贷款提出肯定或否定的意见，为银行贷款决策提供参考依据。

因此，房地产开发贷款评估主要应得到如下结论：第一，明确结论该项目可行或不行，其理由分别是什么？第二，明确结论贷款银行应不应对该项目发放贷款，其理由又分别是什么？同时，提出问题及建议，一是贷款项目当前仍存在哪些问题；二是对项目本身提出改进性建议；三是对贷款注意事项的建议，如贷款额度、贷款期限长短、贷款方式等方面的注意事项。

房地产开发贷款项目评估主要内容及写作要点分析：

一、评估报告的内容要求

从项目评估报告正文内容来看，主要含有以下几个方面：

1、摘要或卷首语

主要是对项目评估报告的要点进行简要说明。包括项目建设必要性、建设内容、建设规模、总投资、贷款数额、效益等情况以及评估的主要依据，并对评估的假设和限制条件进行说明，提出评估结论与建议。

2、项目概况与背景评估

主要是对项目的基本情况，如建设位置、合法性、建设规模、开工时间、预计竣工时间、项目现状等进行分析，已开工的项目要分析投资完成进度及各项资金到位的概况等。

3、企业概况及经营者资信评估

主要是从借款企业的概况、经营者素质、企业财务状况及偿债能力评估、企业已开发项目、在建项目及土地储备、信用等级、发展前景等多方面对借款企业进行综合论证分析，以判断借款企业资信的优劣。

4、项目市场分析

主要从宏观经济、政策环境、房地产市场、项目定位等方面进行研究，推导出项目SWOT分析及定位判断；项目销售价格确定及销售率预测。

市场调研分析主要通过平时资料收集及实地调查进行归纳总结，分析市场特征，例如近几年的供应量、区域价值、未来几年的推出量、物业类型的转变、楼盘规模、楼盘价格走势、楼盘特点、市场需求等。同时参考借款企业提供的项目建筑设计方案，评判小区规划平面图的设计合理性，进一步进行项目SWOT分析及定位判断。

5、项目总投资估算与资金筹措的评估

项目总投资规模是指项目建设的开发成本、财务费用及销售费用等费用之和。项目开发成本投资要估算土地成本、建筑工程费、安装工程费、管理费、其他费用和不可预见费等；项目的财务费用根据项目贷款额度、贷款年限及贷款利率测算得出；项目的销售费用一般为销售收入的2%～3%之间，根据项目的具体情况确定。

投资资金来源构成一般包括自有资本金、银行融资、销售收入回款三部分。资金筹措来源评估，应说明资本金筹措和负债融资的具体方案，综合总投资规模估算和资金筹措来源，分析各项资金来源、筹资渠道和数量是否合法、可靠与真实，说明其风险。其中项目资本金是项目融资的基本保障，央行要求在项目“四证”齐全、项目资本金到位后才能发放开发贷款。根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国务院文件国发[2009]27号）规定，目前，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

6、项目经济效益评估

项目的综合经济效益分析，应说明销售收入、成本费用、有关税费和利润等主要财务数据的评估结果，即通过项目财务指标评价体系说明项目的财务可行性。

项目财务指标评价主要通过对项目开发经营成本、租售收入、投资期限、租售期限等因素的综合测算，得到项目的总投资利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期等静态和动态经济指标，并对项目还款能力进行分析，测算贷款偿还期，同时要对项目进行盈亏平衡分析及敏感性分析。

7、银行效益与风险防范评估

银行效益评估：一是分析借款人或项目在贷款银行开立基本帐户或资金分流的情况，计算存贷比率；二是分析银行从该项贷款中获得的直接利益。如贷款利息收入。三是分析银行从该项贷款中获得的间接利益。如有利于中间业务的增长，有利于提高贷款银行金融业务竞争能力等等。在上述分析基础上进行综合效益评估，计算该项目对银行的综合贡献率。

风险防范评估：分析项目存在的主要风险因素；用贷款风险评价体系预测贷款质量，测算贷款风险度；用盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定性分析方法分析项目抗风险的能力；提出风险防范的主要措施并论证其可靠性。

二、房地产开发贷款项目评估报告的写作要点

1、注重实际，准确论证

编写评估报告的人员应充分积累各种真实可靠的第一手材料，保证各种数据资料的准确性，尽可能听取各种不同意见，注意分析研究，提出结论性意见时，既要明确，又要谨慎，使项目评估更加有客观性、科学性和公正性，使评估报告具有不容置疑的说服力。

2、结构严谨，突出重点

不同性质、不同规模的建设项目在评估内容和评估重点是有一定差别的，评估宗旨及主体不同，评估报告的内容和重点也将产生很大的差异，编写评估报告，应根据项目特点及项目目标、项目性质来确定其重点内容，紧凑而严谨地安排评估报告的结构，做到全面论证而又重点突出，增强评估报告的针对性，充分发挥评估报告的作用。

3、准确提炼，表述简洁

项目评估包括的内容十分丰富，这就要求评估人员在撰写评估报告时力求语言简练，避免拖泥带水，尽量以定量分析为主，凡能用数字的地方，不要简单用文字说明，因为准确的经济数据是具体事实在数量上的高度抽象。在定性描述时，用词也要朴实、准确，不能含糊其词、模棱两可，避免使用夸张性的词语。

房地产开发贷款项目作为高风险、高回报、资金密集、开发周期较长的投资项目，其评估是一项系统工程，房地产项目评估咨询机构在信息资料库的完善、房地产项目开发流程的熟悉度、项目建设成本的熟悉度等方面有较大优势，因此，在项目贷款审核过程中，房地产评估咨询机构能够在不同角度，依据其经验、专业的知识及积累的资料，对现有房地产开发项目及开发企业情况进行更为系统的分析及更为专业的评审，为金融机构确定是否发放贷款提供有利的支持。