目前国内外对于地下空间权评估均有一定的研究，也存在一定的差异。国外以德国和日本为代表，分别倾向于采用史基墨滚动法和楼层效用比率法。国内目前的研究倾向于对已建成使用的地下空间权评估以收益还原法为首选，对于待建的地下空间权以假设开发法为首选。笔者通过分析目前国内地下空间使用权评估方法的本质及不完善之处，探索现金流量法评估地下空间权的可行性、重要性及难点。

一、研究背景

目前国内外对于地下空间权均有一定的研究，也存在一定的差异。目前国外地下空间权研究的代表有德国和日本。德国对于地下空间权评估倾向于使用史基墨滚动法，该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。日本对于地下空间权评估倾向于采用楼层效用比率法。日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定,这是该方法使用的重大前提。

国内已有的地下空间权分析主要侧重于对地下空间权立法的研究，地下空间权评估的研究较少。已有地下空间权评估研究的共识是,对于已建成使用的地下空间权评估以收益还原法为首选方法，对于待建的地下空间权以假设开发法为首选方法。

既然要研究地下空间权评估，评估方法的选择至关重要。评估方法的正确选择对于评估思路、评估过程、评估结果均具有重大影响，选择正确的评估方法能够使地下空间权评估事半功倍。笔者通过分析目前国内地下空间使用权评估方法的本质及不完善之处，探索现金流量法评估地下空间权的可行性、重要性及难点。

二、地下空间使用权分类及评估对象

目前地下空间的利用形式呈多样化，如地下商场、地下停车场、地铁、排数管道、隧道等等。从收益形式上地下空间分为两种：可获得收益的地下工程（简称收益性地下工程）和不能获得收益的地下工程（简称非收益性地下工程）。从建筑形式上地下空间可分为两种：独立开发建设的地下工程（简称单建地下工程）和结合地面建筑一并开发建设的地下工程（简称结建地下工程）。根据建筑形式、收益形式的不同，地下空间权分为四个种类:收益性单建项目、收益性结建项目、非收益性单建项目、非收益性结建项目。本文研究对象为收益性单建地下空间权。

非收益性地下空间权评估比较简单，多数采用成本法进行测算即可，故本文不作分析。收益性结建地下空间使用权存在较多的联动效应，地上和地下相互影响，这部分目前来看还很模糊，还需要很多的房产、资产评估师进行重点研究，篇幅及精力有限，故本文亦未作分析。本文仅研究如何用现金流量法评估收益性单建地下空间使用权，原因有两个：一来本文重点分析的现金流量法的可用性，二来本文先建立简单模型，评估对象尽可能以简单有效为先，未来有能力再进行深化。

三、地下空间使用权评估原理

要探索如何评估地下空间使用权，首先需明确何为价格。借用经济学里面对价格的一段描述，“当一个商人或制造商购买东西用于生产或转卖的时候，他的需要是以他预期由此所能获得的利润为依据的。这些利润在任何时间都要看投机的风险及其他种种原因而定，我们以后还得要考虑这些原因。但是，从长期看来，一个商人或制造商对一样东西所能付给的价格，毕竟要看消费者对这样东西，或用它所制成的东西肯付的价格而定。效用是被当作与愿望或欲望相互有关的名词，愿望是不能直接衡量的，而只能通过它们所引起的外部现象加以间接的衡量”，由此理解，我们所说效用是以一个人为了实现或满足他的愿望而愿付出的价格。

根据经济学里面对价格的描述，一个人愿意买或卖一样东西，是以其预期的利润或效用为依据的，而利润是收入减去支出后的部分，这是现金流量法的模型基础。认识这一价格原理，对我们探索地下空间使用权评估方法具有重大意义。

四、地下空间使用权评估方法分析

目前房地产市场存在六大评估方法，分别为市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价法、路线价法，这些方法的运用仍离不开价格这一原理。笔者认为，现金流量法深刻把握了价格原理，且考虑了时间成本的一种方法，所有的方法最终都将归结于现金流量法。

我们知道房地产估价对象都是有使用期限的，其价值的发展是存在成长规律的，而我们评估的价值是基于估价时点的价值。在评估过程中，很多时候对价值的发展规律缺少动态、全面的考虑，仅采用单一递增模型进行分析，这是很不符合实际情况的。现金流量法是对现实的整体的模拟，且这种模拟是动态的，长期的，贴近现实的，而不是单纯的静态分析或简单分析，更具有实践意义，也值得我们深入分析。

下面，首先对现有的六种评估方法进行分析，分析它们评估原理及运用到地下空间权评估的本质及适用性，其次分析现金流量法评估地下空间权的评估思路及这种评估方法的优点。

4.1 普通评估方法分析

1、市场法

市场法是在求取评估对象土地价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内己经发生交易的类似土地实例进行比较，并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得到待估土地的评估时日地价的方法。

市场法存在的前提是交易市场比较成熟，市场上存在较多与估价对象相当、相似的可比案例时，且较容易获得，才可进行这种方法的修正。相当、相似其实是对预期效用、利润的一种比较，而市场法是一种已经对预期效用、利润比较过的一种结果。目前地下空间权市场还很不成熟，待市场成熟时，市场法将有较大的运用空间。

2、收益法

收益法是指是在预期土地在将来一定年限内纯收益的基础上,以一定的还原利率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益的一种估价方法。它是将购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地纯收益而投入的资本。

收益法存在的前提是土地未来存在收益，将未来净收益折现到估价时点。其本质是将土地所有的收入和成本都折现到估价时点进行加减。此种方法和现金流量法相似，但实质还是不及现金流量法。原因是收益法仅存在一个递增率，对整个项目存在的成长过程如培育期、发展期、稳定期进行合理的差别考虑，模拟现实性较差。其次，收益法中扣除的成本，也没有现金流量模型考虑的周期。

3、成本法

成本法基本思路是把对土地的所有投资,包括征地、拆迁成本等土地取得费和“五通一平”等基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，加上上述两项投资所应负担的利息和投资于其他项目可能产生的机会收益(利润)，组成土地价格的基础部分。

成本法存在的前提是其发生的成本与其预期产生的效用、利润相当，才可使用成本法。若前期建设成本与建成后的效用差距加大，则不可使用该方法。归根到底还是离不开价格这一原理。

4、假设开发法

假设开发法是指剩余法又称假设开发法,是在估算预期开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及利息、开发商合理利润、销售税费和税收(包括营业税及附加、销售费用、土地契税、土地增值税预征等)，以价格余额来估算土地价格的方法。

假设开发法是有现金流量法的影子，因为其价值是基于未来开发的收入减去前期投入的各项成本所得出的价值。但是假设开发法有个重大问题是其仅是对价值、成本的静态考虑，缺乏货币时间价值的理念。如果一个项目开发周期较长，其产生的价值偏差也将是较大的。

5、基准地价法和路线修正法

基准地价法是通过建立基准地价评估修正体系,进行标定地价评估。路线修正法是是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。

基准地价法和路线修正法其实是市场法的衍生，归根到底还是因为有与估价对象预期效用、利润类似的可比案例存在，对其进行合理的修正即可。因为价格相似，才能进行比较，这也是对价格进行认定的过程。基准地价修正法使用的前提是有及时、完善的基准地价路表和修正体系，路线价法也是。可是目前地下空间权评估基准地价法修正体系、路线价法修正体系属于空白，还需要探索。这使得这两种方法目前使用存在限制。

4.2 现金流量法

现金流量法是模拟项目从建设到运营，直至整个项目使用期结束的一个经济模型。运用过程中，将项目未来特定期间内的预期现金流量还原为当前现值。

公式

式中：V——地下空间使用权价格；

T——项目使用期；

CIt——项目在t时刻产生的现金流入（包括租赁收入及其他收入）；

COt——项目在t时刻产生的现金流出（包括开发成本，运营费用，经营税金，所得税）；

r——反映预期现金流的折现率。

运用现金流量法测算地下空间权价格时，笔者认为其评估思路可以如下操作。首先将地下空间项目折现率作为已知数，在项目折现率确定的前提下，运用试错法，确定净现值为0，即内部收益率等于项目折现率时的地下空间权价格。

笔者认为，现金流量法其实能涵盖上面所有方法，是对上面所有方法的一个综合。首先，现金流量法是基于现金流入流出净值的一个折现值，它体现了预期利润或效益这一原理，即价格原理。其次，此方法根据项目的不同成长阶段，设置不同的递增率，而不是一个项目从始至终仅有一个递增率，这是符合物业成长规律的。再次，此方法是模拟项目正常运营，对于运营过程中存在的各种费用能够更全面地考虑。最后，此方法对项目的净现金流量进行折现，将其折现到估价时点，也是对价值的时间成本进行了充分考虑。前面的各种评估方法，仅是套用了现金流量法里面的某部分思路，而未进行全面完整的考虑。笔者认为，现金流量法是未来进行房地产评估及其重要，需要重点进行研究和探讨一种方法。

五、现金流量法模型难点分析

现金流量法作为一种较为完善的评估方法，其评估过程必然存在较多的难点，笔者认为现金流量法评估地下空间权主要存在的难点有以下五点。

5.1 折现率的确定

折现率是基于时间价值的考虑所采用的基准收益率，是估价师基于目前的经济周期、区域环境、物业类型、行业情况等因素所确定的一个比率。不同经济周期、不同区域、不同行业、不同项目其折现率可能不同。不同估价师对风险认识角度不同，给予的比率也可能不同，存在一定主观性。而这一比率是现金流量法里面至关重要的指标，其合理性直接影响整个项目价值的合理性。现金流量法测算地下空间使用权模型中，将折现率是设为已知，运用试错法求出净现值为0时的地下空间权价格成本。折现率不同，其最终得出的结果差距很大。不同项目如何合理、准确地界定折现率，是目前房地产评估的一大难点，也是本模型最大的难点。

5.2 现金流入的确定

地下空间使用权可以是自营，也可以是出租给别人。在正常评估中，其现金流入的确定归根到底对于占用这一资源应当合理支付的租金。评估地下空间使用权，我们应该使用的租金是房地合一的租金，而不是单纯的土地租金。在评估地下租金的时候通常会借鉴地上租金的评估方法。对于地上建筑物，不同楼层的物业我们倾向于使用楼层修正法。首先，楼层修正法的科学合理性值得商榷。其次，是否可以将其运用到修正地下空间的租金，其租金如何合理设定，更值得我们深思，远不是简单的几个楼层修正系数就能确定。虽然，楼层修正系数是基于对大量类似物业类似价值的一个归类总结，但是不同城市、不同区域、不同物业类型都会导致其有所差别，这需要我们更深入的研究其合理性，才能运用到实际中。日本能够使用采用楼层效用比率法，是因为日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对于楼层效用比率作了较为合理、完善的规定。在我国这一块仍属于起步阶段，楼层修正系数还很不完善。所以如何采用合理的方法确地下空间使用权租金或现金流入，也是目前现金流量法模型的难点。

5.3 开发成本的确定

地下空间的开发同地上空间开发有很大的不同，其成本差距非常大。地下的防水、防潮、防腐等工程，都远远难于地上工程。同一平米的地下物业开发成本，可能是地上同一平米的几倍或几十倍。不同地质类型，不同城市区域，不同物业结构，不同物业类型，其需要的开发成本也不同。这就需要估价师对于房地产工程造价具有较好的认识，但很多时候我们现在的估价师知识比较单一，对于自身领域很熟悉，对于不同领域的了解则可能不太专业或全面，所以这也是地下空间权评估的一大难点。

5.4 运营费用的确定

地下空间的运营费用同地上空间相比，具有较大的差异，如何合理界定运营费用，也是地下空间权评估的难点。

5.5 其他费用的确定

若地下空间权属于收益性结建地下空间权，那么地上物业对地下空间权的联动效益，这一块如何补贴给地上物业所有者，这一块也属于地下空间权的难点。目前这一块还属于空白，所以本文不考虑收益性结建地下空间权，仅探索收益性单建地下空间权，以期对未来地下空间权评估分析有所帮助。

六、结束语

目前对地下空间权评估对于国有资产保障、地下空间权立法、房地产评估发展均具有重大意义。对地下空间权评估方法的研究仅是地下空间权评估里面很小的一个方面，还需要许多房地产估价师、土地估价师共同努力来进行探索，这个过程是曲折而又漫长的，笔者期望本文能够对今后的研究人员有一定帮助。